O setor da Construção Civil e as mudanças na contabilidade

Contabilizar as receitas corretamente é fundamental para o sucesso do negócio No Brasil, a contabilidade do setor imobiliário, até poucos anos atrás, servia basicamente para atender a Receita Federal, de modo que a base para a contabilização na área da Contabilidade Imobiliária era a Instrução Normativa nº 84/79, que regulamentava os artigos 27 a 29 do Decreto Lei nº 1.598/77. Desde 2007, no entanto, a contabilidade no Brasil vem passando por grandes mudanças, com a vigência das leis nº 11.638/07, 11.941/09, 12.973/14. Essas leis modificaram a rotina contábil de empresas de todos os segmentos, mas para as do setor imobiliário elas foram um divisor de águas. A contabilidade realizada pela legislação fiscal (que servia basicamente para atender o fisco) gerava demonstrações contábeis que não transpareciam a verdadeira situação patrimonial da empresa. Com a introdução das novas legislações acerca da contabilização, começou-se a utilizar um novo termo, a chamada “contabilidade societária”, e os reflexos são demonstrações contábeis com uma realidade mais coerente. Reconhecimento das Receitas A Contabilidade na construção sempre teve como principal diferença para a comercial os critérios de apuração de custos e reconhecimento das receitas. De acordo com as regras contábeis aplicáveis ao setor, a política de reconhecimento das receitas deve ser de acordo com os contratos, que podem ser de venda de unidade imobiliária ou prestação de serviço. O fato principal é que as receitas só devem ser reconhecidas quando não existe mais qualquer dúvida sobre a concretização da operação de compra e venda. Daí restavam dúvidas. Por exemplo: um contrato de promessa de compra e venda já é suficiente para o reconhecimento da receita? Ou só ele não basta, uma vez que não se trata ainda de escritura de compra e venda? A Resolução 1.317 do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) extinguiu quaisquer dúvidas relacionadas ao tema. Confira alguns trechos: “(...) 10.  Mas, no Brasil, a partir do registro do projeto de construção, memorial descritivo e outros materiais em cartório e, principalmente, a partir do primeiro contrato com o adquirente, a entidade não mais pode alterar o projeto ou o memorial descritivo, a não ser com a anuência unânime dos interessados. Nesse momento, normalmente, não há mais envolvimento gerencial no sentido de manipulação conforme a vontade do incorporador/construtor; não há mais possibilidade de alterações por sua vontade (da entidade incorporadora ou construtora). Passa essa entidade a ser subordinada ao contrato e deve cumpri-lo conforme os termos nele contidos.

11. Por outro lado, também os compradores não possuem liberdade para modificar o que quiserem no projeto em execução. Aliás, nem depois da obra pronta existe ampla possibilidade dessa manipulação por parte dos adquirentes. Concorda-se que o relevante, no caso, é que o poder de controle e o envolvimento gerencial que existiam antes da fase de registro em cartório do projeto e dos demais documentos passam a ser exercidos apenas coletivamente pelos adquirentes, e nunca individualmente. De qualquer maneira, o importante é notar que o incorporador/construtor não mais mantém esse envolvimento e esse controle a partir do registro e da primeira venda.

(...)

13. Na realidade, a utilização do “contrato de compromisso de compra e venda” e não “contrato de compra e venda” se dá, via de regra, pela facilidade de se efetivar a operação entre contratante e contratada, reduzindo o tempo e as custas do registro do contrato formal. Esse contrato tem força de uma operação de compra e venda de unidade futura, sendo, via de regra, irrevogável e irretratável para ambas as partes. Um distrato normalmente ocorre por decisão do comprador ou por inadimplemento às suas obrigações de pagamento, sendo essa efetivada com a imposição de perdas importantes, o que pode inibir esse cancelamento. A lei somente admite a desistência pelo incorporador no período de carência de 180 dias após o registro do memorial de incorporação se estiver isso explicitamente considerado no plano de incorporação. Após esse prazo, o incorporador está obrigado à construção e entrega das unidades.

Contabilização da Receita Com a leitura do item 13 da Resolução nº 1.317, conforme citado acima, não restam dúvidas de que um contrato de promessa de compra e venda é reconhecido como uma operação de compra e venda. Dessa forma, as receitas de vendas de unidades imobiliárias concluídas devem ser reconhecidas na data da assinatura deste documento. Já no caso das vendas de unidades imobiliárias em fase de construção, mesmo as que ainda não tiverem sido iniciadas, as receitas serão reconhecidas de acordo com a fase da obra pelo POC (Percentual de Obra Concluída). Os recebimentos ocorridos antes da finalização dos empreendimentos que excederem a receita já reconhecida, de acordo com a fase de execução da obra, serão registrados como adiantamento de clientes no passivo circulante. O adequado reconhecimento das receitas é fator fundamental para a apuração do correto lucro de uma Incorporadora. Por isso, uma contabilidade profissional como a da Conjel Contabilidade faz toda a diferença.