Entenda o que é o RET imobiliário e suas alterações com a publicação da Lei 13.970/2019

Dentre os vários Regimes Especiais de Tributação – RET existentes no Brasil, consta o RET imobiliário. O RET imobiliário foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 e estabelece o pagamento mensal unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, sobre as receitas auferidas. Essas receitas são o montante recebido com a venda de unidades imobiliárias, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações. Sua adesão é de caráter opcional, porém irretratável, enquanto houver direitos de crédito e/ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Para entendermos as alterações fixadas pela Lei 13.970/2019, vamos lembrar quais eram as diretrizes do RET imobiliário. Podemos dizer que haviam duas modalidades para a aplicabilidade do RET. A primeira modalidade é o RET padrão, com alíquota de 4% sobre as receitas auferidas por incorporadoras imobiliárias. Já a segunda modalidade, com alíquota de 1%, destinava-se para os projetos de interesse social, sendo a incorporação ou construção de unidades residenciais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, com valor de venda de até R$ 100.000,00 e, para as construções ou reformas de estabelecimento de educação infantil. Bom, agora vamos falar do que mudou com a publicação da Lei 13.970 em 27 de dezembro de 2019. O grande impasse que se tinha com o RET padrão de 4%, era de que, conforme o entendimento da Receita Federal, a aplicabilidade do RET era válida somente para as receitas recebidas antes da conclusão da incorporação, não sendo válida para os recebimentos após encerrada a obra. Além disso, a Receita Federal entendia que a obra estava concluída com a liberação do habite-se, e não com a averbação em cartório da incorporação. Nesta situação, algumas empresas entravam com processo de discussão judicial para tributar pelo RET de 4% após a finalização da incorporação, e até houve deferimento favorável para alguns casos. No entanto, isso gerava uma insegurança jurídica, principalmente pela publicação da Solução de Consulta Cosit nº 244/2014, em que a Receita Federal deixou bem claro que não se sujeitavam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da edificação. Agora, essa inseguridade deixou de existir. A Lei 13.970/2019, em seu art. 2º, alterou a Lei 10.931/2004, em que acrescido o artigo 11-A esclarece que o regime especial de tributação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato. Isto é, fica claro o amparo jurídico para a tributação pelo RET de 4% sobre as receitas auferidas após a conclusão da incorporação imobiliária e encerramento do contrato de construção. Nos casos das obras de incorporação e construção de interesse social, dentro do âmbito do PMCMV, a Lei 12.024/2009 estabelecia a aplicabilidade do RET de 1% para receitas recebidas com vendas de unidades de até R$ 100.000,00 até 31 de dezembro de 2018. Assim, novamente ficava uma insegurança jurídica, pois não deixava claro se as receitas auferidas após 31 de dezembro de 2018 poderiam ser tributadas pelo RET de 1%. De agora em diante, essa inseguridade também deixou de existir. A Lei 13.970/2019, em seu art. 3º, alterou o art. 2º da Lei 12.024/2009, deixando claro que a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas até 31 de dezembro de 2018, para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 no âmbito do PMCMV, fica autorizada, em caráter opcional, a tributação pelo RET de 1% aplicado sobre receita mensal recebida pelo contrato de construção, até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação total do preço do imóvel. Além disso, a Lei 13.970/2019, também estabeleceu em seu art. 4º que, a partir de 1º de janeiro de 2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais com valor de até R$ 124.000,00 no âmbito do PMCMV, está permitida, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos com RET de 4%, aplicado sobre receita mensal obtida pelo contrato de construção. Vale lembrar que ainda não existe um posicionamento da Receita Federal sobre a tributação dos imóveis de interesse social, contratados ou iniciados no ano de 2019. Também cabe ressaltar que não é permitida a tributação pelo RET de 4% para incorporações já finalizadas e que não haviam efetuado a opção do regime especial antes de sua conclusão. A Lei 13.970/2019 passou a vigorar a partir da data de sua publicação. Amanda Magnagnagno é Analista Fiscal | Contábil - Construção Civil na Conjel Contabilidade, Bacharel em Ciências Contábeis e Pós-graduada em Auditoria Contábil e Controladoria.