Como funciona a regularização de obras de construção civil?

Toda a construção de uma edificação, seja ela unifamiliar ou comercial, exige alguns cuidados que precisam ser analisados, seja ela com o planejamento execução e regularização, para cada tipo de obra. Processo este é o que deixará a sua obra legal perante aos órgãos públicos, deixando esta obra com mais credibilidade. É de extrema importância a regularização em seus respectivos órgãos.

Tipos de Regularização

• Demolição, obra a ser extinta deixando a matricula do imóvel, livre para construção de uma nova obra.
• Obra nova, construção de uma edificação nova para ser regularizada.
• Ampliação, obra existente, com modificação ampliando sua metragem registrada em matricula.

Todos os tipos de obra, são necessários sua regularização após a conclusão dos trabalhos executados.

Passo a passo para regularização de obras

1. Elaboração e aprovação do projeto em órgãos públicos.
2. Alvará de execução.
3. Licenças Ambientais e Bombeiros.
4. Planejamento de execução.
5. Criação do CNO. (Cadastro Obra Nova)
6. Calculo e Gerenciamento dos custos.
7. Execução.
8. Liberação dos Bombeiros (Dependendo do projeto).
9. Habite-se sanitário.
10. Habite-se Municipal. Comprovação que autoriza a habitação da mesma.
11. Certidão do INSS.
12. Averbação Registro de Imóveis.

A Importância do Cálculo e Gerenciamento dos Custos de Obras.

É de suma importância o gerenciamento, pois muitas pessoas não têm conhecimento que toda obra possui alguns impostos sobre a execução de obra, como o ISS Municipal e INSS sobre a Obra, a importância deste gerenciamento é antecipar todo o planejamento de auxiliar para que não traga nenhum tipo de prejuízo.

Em relação ao ISS Municipal, cada município tem sua formula de cálculo: exemplo Balneário, sua formula é de Área construída x CUB Médio x 32% x 2,5% (alíquota de ISS, serviço de Obra) – ISS retido e pago = a saldo.

Já o cálculo do INSS, é feito da seguinte forma: Área construída x vau do mês x 20% (mão de Obra) x 36,8% INSS (20% patronal, 8 % segurado, 3% RAT, 5,8% outras entidades) = a INSS a Recolher.

Como Regularizar a Obra?

Na pessoa Jurídica, existe dois tipos de Regularização, Por Aferição Indireta e Pela Contabilidade.

Na pessoa Física, somente Aferição Indireta.

Aferição Indireta: Método de que dispõe o cálculo de INSS, para a apuração da base de cálculo, aproveitando a mão de obra alocada ao CNO da obra.

Contabilidade: Neste método, é demonstrado que a pessoa jurídica possui contabilidade regular, não sendo necessário o pagamento do INSS, apresentando que todas as etapas da obra foram realizadas, mas é importante ressaltar que a RFB, pode no futuro abrir um termo de fiscalização para analisar toda a documentação e se existia todos os registros de profissionais em cada etapa da Obra.

Procedimentos para Regularizar a Obra?

Para regularizar a Obra junto ao INSS, primeiramente temos eu ter em mãos todos os habite-se, Bombeiros, sanitários e Municipal.

Com estas documentações vamos para retirada da CND de INSS:

• Acessar portal E-cac;
• Declarações;
• Acessar SERO;
• Conferência das informações estão de acordo com o Alvará, Habite-se e CNO;
• Escolher modalidade, Aferição ou contabilidade;
• Prosseguir até aferição.

O que acontece se não regularizar a obra?

A obrigação da Regularização da Obra, poderá implicar em uma multa de 75% a 225% do valor devido, além do INSS devido calculado na Obra.

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