Por Evandro Klappoth, Diretor Técnico da Conjel Contabilidade
Durante anos, o Regime Especial de Tributação — RET — consolidou-se como uma alternativa importante para incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação.
Além de simplificar o recolhimento dos tributos, o modelo trouxe maior previsibilidade para o planejamento financeiro e tributário dos empreendimentos. Com a implementação da Reforma Tributária, entretanto, uma escolha que muitas vezes parecia natural passará a exigir análises mais detalhadas.
Para determinadas incorporações, será necessário avaliar a permanência no regime específico vinculado ao RET ou a adoção do regime regular de IBS e CBS.
Essa decisão não deverá ser tomada apenas com base na alíquota nominal. Será necessário compreender os efeitos de cada alternativa sobre os créditos tributários, os custos da obra, a precificação, o perfil dos compradores e o fluxo de caixa do empreendimento.
O que acontece com o RET após a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária não extingue a importância do RET para o mercado imobiliário.
Para incorporações que atendam aos requisitos legais e tenham a opção pelo RET efetivada dentro do prazo previsto na legislação, existe a possibilidade de recolhimento do IBS e da CBS por meio de um regime específico, calculado sobre a receita mensal recebida.
Ao escolher essa alternativa, a incorporação deixa de seguir o regime regular do IBS e da CBS para essas operações.
No entanto, a opção é irretratável para o respectivo empreendimento. Isso significa que a decisão precisa ser precedida por simulações, projeções e análise técnica, pois não poderá ser posteriormente alterada apenas porque outro cenário se mostrou mais vantajoso.
Regime específico vinculado ao RET
No regime específico, a tributação continua relacionada à receita mensal recebida pela incorporação, preservando uma lógica já conhecida pelas empresas que utilizam o RET.
Essa alternativa pode representar maior simplicidade operacional e previsibilidade tributária. Entretanto, existem limitações que precisam entrar na análise.
Nesse modelo, a incorporadora não poderá apropriar créditos de IBS e CBS relativos às aquisições destinadas ao empreendimento. Também não poderá utilizar determinados mecanismos e redutores disponíveis no regime regular.
Outro ponto relevante está relacionado ao perfil do comprador. Quando o imóvel for adquirido por uma empresa sujeita ao regime regular, a impossibilidade de aproveitamento do crédito de IBS e CBS poderá influenciar a negociação, a formação do preço e a atratividade comercial da operação.
Portanto, mesmo que a alíquota aparente seja menor, o resultado precisa ser avaliado dentro de toda a estrutura econômica do empreendimento.
Regime regular de IBS e CBS
No regime regular, aplica-se a lógica da não cumulatividade, permitindo que a empresa considere créditos relacionados a determinadas aquisições e custos da incorporação.
Também poderão ser considerados os redutores previstos para as operações imobiliárias, conforme as condições estabelecidas na legislação.
Na prática, porém, o resultado dependerá da composição real de cada obra.
Empreendimentos que possuem uma cadeia de fornecedores formalizada, documentação fiscal adequada e maior volume de custos capazes de gerar créditos podem apresentar um cenário diferente daqueles com menor potencial de aproveitamento creditório.
Por isso, a decisão não deve se limitar a comparar a alíquota do regime específico com a alíquota do regime regular. É necessário projetar quanto efetivamente será devido depois da consideração dos créditos, redutores e demais particularidades da operação.
A menor alíquota nem sempre representa o menor custo tributário
Esse será um dos principais cuidados para incorporadoras e construtoras nos próximos anos.
Uma análise superficial poderá indicar que determinado regime possui um percentual menor. Porém, quando são considerados os créditos que deixam de ser aproveitados, os redutores disponíveis, os custos operacionais e os efeitos sobre a comercialização, o resultado pode ser diferente.
O indicador mais importante não será apenas a alíquota nominal, mas o custo tributário efetivo do empreendimento.
Para chegar a esse resultado, a análise deverá considerar fatores como:
- composição do orçamento da obra;
- perfil e regularidade dos fornecedores;
- volume de aquisições que poderão gerar créditos;
- preço de venda das unidades;
- margem projetada;
- cronograma de recebimentos;
- impacto tributário no fluxo de caixa;
- perfil dos compradores;
- estratégia comercial e de precificação;
- estrutura operacional da incorporadora.
Cada empreendimento poderá apresentar uma conclusão diferente
Não haverá necessariamente uma única resposta para todas as incorporações de uma mesma empresa.
Um empreendimento residencial destinado predominantemente a pessoas físicas poderá apresentar uma dinâmica diferente de um projeto comercial voltado a empresas.
Da mesma forma, uma obra com maior potencial de geração de créditos poderá encontrar no regime regular uma realidade distinta daquela observada em um empreendimento com menor volume de aquisições creditáveis.
Localização, padrão construtivo, prazo de execução, composição dos custos, margem, forma de comercialização e cronograma financeiro também podem alterar o resultado.
Isso significa que a escolha deverá ser realizada por empreendimento, com base em informações concretas, e não apenas no histórico tributário da incorporadora.
A decisão exigirá integração entre diferentes áreas
A análise não poderá ficar restrita ao departamento fiscal.
As áreas contábil, financeira, comercial, jurídica, de suprimentos e de engenharia precisarão trabalhar de maneira integrada. Cada uma possui informações essenciais para a construção dos cenários.
A engenharia e o setor de suprimentos conhecem a composição dos custos e a estrutura de fornecedores. O financeiro acompanha o cronograma de recebimentos e o fluxo de caixa. A área comercial conhece o perfil dos compradores e a estratégia de preços. Já as equipes contábil e fiscal transformam essas informações em projeções tributárias.
Quanto maior for a qualidade dos dados compartilhados, maior será a segurança da decisão.
A exigência de escrituração contábil segregada por incorporação reforça essa necessidade. Sem controles individualizados e informações confiáveis, a empresa poderá encontrar dificuldades para mensurar corretamente os resultados de cada alternativa.
Como as incorporadoras podem começar a se preparar?
O primeiro passo é organizar as informações dos empreendimentos atuais e dos próximos lançamentos.
Antes da definição do regime, será importante construir simulações que contemplem diferentes cenários, documentando as premissas utilizadas em cada projeção.
Também será necessário revisar cadastros, contratos, orçamentos, documentos fiscais, processos de compras e controles contábeis. A qualidade dessas informações influenciará diretamente a capacidade de calcular créditos e projetar os efeitos tributários.
Outro cuidado importante será revisar as análises ao longo do desenvolvimento do projeto. Mudanças no orçamento, nos fornecedores, na estratégia de vendas ou no cronograma financeiro podem alterar as projeções iniciais.
O RET passa a ser uma escolha ainda mais estratégica
A Reforma Tributária não elimina a relevância do RET. Ela transforma sua utilização em uma decisão que exigirá planejamento, dados e análise individualizada.
Para os próximos lançamentos, incorporadoras precisarão comparar cenários, avaliar o custo tributário efetivo e compreender como cada alternativa influencia a rentabilidade, a comercialização e o fluxo de caixa.
Mais do que escolher entre dois regimes, será necessário identificar qual caminho oferece maior segurança, competitividade e previsibilidade para cada empreendimento.
A Conjel está acompanhando os desdobramentos da Reforma Tributária e preparando análises voltadas às particularidades da construção civil e do mercado imobiliário.
Antes de definir o tratamento tributário dos próximos empreendimentos, converse com a equipe da Conjel. Uma decisão estratégica começa com informações confiáveis e uma análise completa do negócio.
Conte com a Conjel para preparar sua empresa para esse novo cenário.
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